住宅ローンの説明やアドバイスを行う際についての次の記述のうち、正しいものを１つ選びなさい。
１．住宅ローンのアドバイスを行うにあたり、利用者の家族構成や勤務先、収入等プライベートなことに立ち入るべきではない。
２．ボーナス返済の利用の有無で年間返済額は変わらないので、毎月の返済を抑えたいという顧客にはボーナス返済を勧めるとよい。
３．固定金利期間選択型を利用する場合、返済額に関しては変動金利型よりも急激に増加する可能性があることに留意すべきである。
４．これから住宅を購入するという人に対して、住宅ローンの返済途中での住宅の売却について聞くことは、控えるべきである。
５．未払い利息が発生するのは変動金利型だけであるので、実行時に変動金利型を選択しなければ未払い利息の説明は不要である。
正解：３
住宅ローンのアドバイスを行うにあたっては、個人情報をいかに集めるかがポイントになります。現在どのような住宅に住んでいて、家族はどうなっているのか、子供がいるなら何歳か、親御さんと同居しているのか、今後同居の予定はあるのか等、さまざまな情報があったほうが的確なアドバイスにつながります。勤務先や収入についても把握して、無理のない返済計画をアドバイスする必要があります。１．の内容は正しくありません。
ボーナス返済を利用するということは、借り入れたローン金額の一部を半年ごとの返済にするということになります。すべてを毎月支払おうと、一部を半年ごとにしようと、返済することに変わりはありませんが、最近はボーナス返済が負担になって返済できなくなるケースが増えています。企業の業績によってボーナスの金額に変動があったり、ボーナスそのものが出なかったりすることで、返済不能となることがあります。また、半年返済の部分は、毎月返済部分より利息が多く発生しますから、トータルで見るとボーナス返済を利用すると支払総額は増えます。２．の内容は、前半部分は事実関係として誤りですし、後半部分も正しいとはいえません。
変動金利型住宅ローンは、金利は半年ごとに見直されますが、返済額は約５年間は変わりません。また、返済額が増加する場合でも１．２５倍を上限とするというルールになっています。固定金利期間選択型は、固定金利期間中はもちろん金利は変わりませんし返済額も一定です。しかし、固定金利期間が終了して新しい金利が適用される場合、新金利による返済額がそのまま適用されます。金利が上がっていれば、返済額もダイレクトに増加します。変動金利型のような１．２５倍までといったルールはありません。そのため、返済額の増加という点に関しては、変動金利型よりも急激に増える可能性があり、この点には注意しなければなりません。３．の説明は正しいもので、これが本問の正解です。
住宅の購入は、生涯を通しても大きな買い物であり、通常は何度も売ったり買ったりするものではないかもしれません。しかし、家族の成長にあわせて住み替えたり、将来的には親の介護を考慮したりなど、家に対する考え方は多様化しています。住宅ローンの返済が終わらないうちに売却するのは、住宅ローンの返済ができなくなった場合もありますが、それだけに限られるわけではありません。特に当初から売却を念頭に置いている場合は、住宅ローン控除の関係や、近隣の地価、マンション価格の動向など、さまざままことを考慮して返済計画を立てておいたほうがいいので、アドバイスする場合は失礼にならないようにヒアリングしておかなければなりません。４．は正しくありません。
変動金利型には、前で説明したように返済額の増加に一定の歯止めがかかっています。そのため、金利が急激に上がると金利の上昇分に返済額の増加が追いつかず、未払い利息が発生することがあります。これは変動金利型に特有の現象であり、全期間固定金利型はもちろん、固定金利期間選択型でも発生することはありません。しかし、固定金利期間選択型は、固定金利期間終了後に変動金利型に切り替えることができます。変動金利型にすると、当然未払い利息が発生する可能性が出てきますので、実行時に固定金利期間選択型であっても、未払い利息の説明が不要ということにはなりません。５．の内容も正しくありません。
＝＝＝＝＝＝＝
編集後記
＝＝＝＝＝＝＝
今年度もいよいよ最終日となりました。このメールマガジンも発刊以来９年余りが経過しました。さまざまな環境の変化もあり、このあたりでいったん区切りをつけようかと考えています。長い間ご愛読いただきましてありがとうございます。住宅ローンにつきましては、今後とも細々とではあっても何らかの形で携わっていくものと考えております。
これまでのご愛読にあらためて感謝するとともに、みなさまのご多幸を心よりお祈り申し上げます。
ありがとうございました。
