次のような住宅ローンを借り入れることを検討している顧客に対するアドバイスとして、誤っているものを１つ選びなさい。
借入金額 ：２８００万円
金利 ：２．５％（全期間固定金利型）
返済期間 ：３０年（元利均等返済・ボーナス返済なし）
毎月返済額：１１０，６２８円
１０年経過時点の残高：２０，８７８，８７１円
１５年経過時点の残高：１６，５１７，１４６円
２０年経過時点の残高：１１，７３７，５３７円
２５年経過時点の残高： ６，２３６，０５４円
返済額早見表（百万円あたりの毎月返済額）
金利２．５％
５年 １７，７４７円
１０年 ９，４２６円
１５年 ６，６６７円
２０年 ５，２９９円
１．１０年経過時点で５年間期間短縮するように繰上げ返済を行うと、支払う利息は約２２８万円少なくなります。
２．２０年経過時点で５年間期間短縮するように繰上げ返済を行うと、支払う利息は約１１４万円少なくなります。
３．５年間期間短縮するように繰上げ返済をする場合、１０年経過時点で行うより２０年経過時点で行ったほうが繰上げ返済金額は少なくなります。
４．１５年経過時点で１００万円を返済額軽減型で繰上げ返済すると、毎月の返済額は約１０３，４５３円になります。
５．２５年経過時点で１００万円を返済額軽減型で繰上げ返済すると、毎月の返済額は約９２，９２４円になります。
正解：３
１０年経過時点で５年間期間短縮するように繰上げ返済を行うということは、ローン残高２０，８７８，８７１円のときに、１６，５１７，１４６円になるように期間短縮型の繰上げ返済を行うということです。繰上げ返済額は、
20,878,871円−16,517,146円＝4,361,725円
となります。ところで、１０年経過時点では残りの期間はまだ２０年あります。つまり、毎月１１０，６２８円を２０年間支払うということです。支払総額は、
110,628×12月×20年＝26,550,720円
これが５年間短縮されたわけですから、繰上げ返済後の支払総額は、
110,628×12月×15年＝19,913,040円
繰上げ返済前後で支払総額の差額は、
26,550,720円−19,913,040円＝6,637,680円
ただし、繰上げ返済のために4,361,725円を支払っていますからこれを除いて、
6,637,680円−4,361,725円＝2,275,955円
以上から、１．１０年経過時点で５年間期間短縮するように繰上げ返済を行うと、支払う利息は約２２８万円少なくなるという１．のアドバイスは正しいことがわかります。
同様に、２０年経過時点で５年間期間短縮するように繰上げ返済を行うと、繰上げ返済額は、
11,737,537円−6,236,054円＝5,501,483円
２０年経過時点での支払総額は、
110,628円×12月×10年＝13,275,360円
５年間期間短縮する繰上げ返済後の支払総額は、
110,628円×12月×5年＝6,637,680円
繰上げ返済前後で支払総額の差額は、
13,275,360円−6,637,680円＝6,637,680円
ここから繰り上げ返済額を差し引くと、
6,637,680円−5,501,483円＝1,136,197円
以上から、２０年経過時点で５年間期間短縮するように繰上げ返済を行うと、支払う利息は約１１４万円少なくなるという２．のアドバイスも正しいものです。
これまでの計算から、５年間期間短縮するように繰上げ返済をする場合、１０年経過時点で行うより２０年経過時点で行ったほうが、支払う利息の軽減額は少なくなりますが、繰上げ返済をしなければならない金額は、
4,361,725円＜5,501,483円
と１０年経過時点で行うより２０年経過時点で行ったほうが多くなっています。よって３．のアドバイスが誤りで、これが本問の正解です。
１５年経過時点で１００万円を返済額軽減型で繰上げ返済すると、ローン残高は、
16,517,146円−1,000,000円＝15,517,146円
この時点で残りの期間は１５年ありますから、繰上げ返済後のローン残高で金利２．５％、期間１５年の返済額は、
6,667円×15,517,146円/1,000,000円≒103,453円
４．のアドバイスは正しいものです。
２５年経過時点で１００万円を返済額軽減型で繰上げ返済すると、ローン残高は、
6,236,054円−1,000,000円＝5,236,054円
この時点で残りの期間は５年になっていますから、繰上げ返済後のローン残高で金利２．５％、期間５年の返済額は、
17,747円×5,236,054円/1,000,000円≒92,924円
５．のアドバイスも正しいものです。
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編集後記
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今週もお読みいただき、ありがとうございます。
何年ぶりかで、また腰を痛めてしまいました。特に何か特別なことをやったというわけでもないのに、月曜日の朝、突然起き上がれなくなっていました。
はじめは花粉症で鼻水が出て、寝ている間に無意識に鼻から垂れるのを嫌ってまっすぐ上を向いて寝ていたようだったので、同じ姿勢で寝ていたせいかとも思いましたが、その後寝返りを打つようにしても治りませんので違うようです。
起きて普通に動き出すと、少し違和感はあるものの重いものを持つなどの無理さえしなければ、とりあえずは何とかなります。これからしばらく、また整骨院通いが日課になりそうです。
