2018年04月01日

先週のメールマガジンから

【適合性の原則と住宅ローンアドバイス】2018年03月30日(金)

住宅ローンの説明やアドバイスを行う際についての次の記述のうち、正しいものを1つ選びなさい。

1.住宅ローンのアドバイスを行うにあたり、利用者の家族構成や勤務先、収入等プライベートなことに立ち入るべきではない。

2.ボーナス返済の利用の有無で年間返済額は変わらないので、毎月の返済を抑えたいという顧客にはボーナス返済を勧めるとよい。

3.固定金利期間選択型を利用する場合、返済額に関しては変動金利型よりも急激に増加する可能性があることに留意すべきである。

4.これから住宅を購入するという人に対して、住宅ローンの返済途中での住宅の売却について聞くことは、控えるべきである。

5.未払い利息が発生するのは変動金利型だけであるので、実行時に変動金利型を選択しなければ未払い利息の説明は不要である。

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2018年03月25日

先週のメールマガジンから

【返済計画に基づくアドバイス】2018年03月23日(金)

次のような住宅ローンを借り入れることを検討している顧客に対するアドバイスとして、誤っているものを1つ選びなさい。

借入金額 :2800万円
金利   :2.5%(全期間固定金利型)
返済期間 :30年(元利均等返済・ボーナス返済なし)
毎月返済額:110,628円

10年経過時点の残高:20,878,871円
15年経過時点の残高:16,517,146円
20年経過時点の残高:11,737,537円
25年経過時点の残高: 6,236,054円

返済額早見表(百万円あたりの毎月返済額)
 金利2.5%
 5年 17,747円
10年  9,426円
15年  6,667円
20年  5,299円

1.10年経過時点で5年間期間短縮するように繰上げ返済を行うと、支払う利息は約228万円少なくなります。

2.20年経過時点で5年間期間短縮するように繰上げ返済を行うと、支払う利息は約114万円少なくなります。

3.5年間期間短縮するように繰上げ返済をする場合、10年経過時点で行うより20年経過時点で行ったほうが繰上げ返済金額は少なくなります。

4.15年経過時点で100万円を返済額軽減型で繰上げ返済すると、毎月の返済額は約103,453円になります。

5.25年経過時点で100万円を返済額軽減型で繰上げ返済すると、毎月の返済額は約92,924円になります。

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2018年03月18日

先週のメールマガジンから

【全期間固定金利型住宅ローン】2018年03月14日(水)

住宅ローンアドバイザーが顧客に行った全期間固定金利型住宅ローンについての次の説明のうち、不適切であるものを1つ選びなさい。

1.国の財政が悪化すると、国債が売られて固定金利型住宅ローンの指標金利でもある長期国債の利回りが上昇するので、金利上昇要因になります。

2.全期間固定金利型住宅ローンを選択すれば、金利変動リスクを回避できるうえに、将来の金利低下時のメリットも享受することが可能です。

3.複数の全期間固定金利型住宅ローン商品を比較するときは、総返済額を確定できるので諸費用も含めた総支払額で比較するといいでしょう。

4.全期間固定金利型住宅ローンは、変動金利型よりも一般的に適用金利は高くなりますが、将来を見据えた資金計画は立てやすいと言えます。

5.全期間固定金利型住宅ローンの適用金利は、代表的な長期金利である10年物国債の利回りの動きを見ておくことである程度の動きは予測できます。

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2018年03月11日

先週のメールマガジンから

【繰上返済の性質】2018年03月06日(火)

繰上げ返済に関する次の記述のうち、誤っているものを1つ選びなさい。

1.一部繰上げ返済には、その方法に「期間短縮型」と「返済額軽減型」の二種類があり、同じ金額を繰上げ返済するのであれば、前者の方が利息軽減効果は大きい。

2.固定金利期間選択型住宅ローンで、固定金利期間中は原則として繰上げ返済できないが、やむを得ず繰上げ返済する場合は、通常よりも手数料が高くなる。

3.同じ金額を繰上げ返済するなら手数料を考慮しなければならず、こまめに繰上げ返済を行う場合と、まとめて行う場合とでは、後者の方が利息軽減効果は大きい。

4.保証会社の保証付き住宅ローンで、保証料を一括で支払っていると、全額繰上返済だけではなく一部繰上げ返済でも、支払った保証料が返戻されることがある。

5.期間短縮型の繰上げ返済をして残りの返済期間が8年になった場合、8年間全て金利を固定金利にするためであっても10年固定を選択することはできなくなる。

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2018年03月04日

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【全額繰上返済のメリット計算】2018年02月27日(火)

田中さんは、現在返済中の住宅ローンを全額繰上返済する予定である。平成26年3月の返済終了後直ちに残額を全額繰上返済した場合、繰上げ返済手数料も考慮したうえでいくら支払いが軽減されるか。なお、考慮する費用は繰上返済手数料のみとし、それ以外の費用については考慮しないものとする。

返済予定表(単位:円)
返済年月    元金  利息  返済額 ローン残高
平成26年01月 112,477 14,004 126,481 5,489,454
平成26年02月 112,758 13,723 126,481 5,376,696
平成26年03月 113,040 13,411 126,481 5,263,656
     〜〜〜  〜〜〜  〜〜〜  〜〜〜
平成29年07月 124,913  1,568 126,481  502,622
平成29年08月 125,225  1,256 126,481  377,397
平成29年09月 125,538   943 126,481  251,859
平成29年10月 125,852   629 126,481  126,007
平成29年11月 126,007   474 126,481     0

繰上返済手数料
ローン残高  100万円以下 300万円以下 300万円超
手数料金額  5,250円   10,500円   31,500円

1.143,527円

2.270,008円

3.301,508円

4.396,489円

5.522,970円

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2018年02月25日

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【住宅取得準備段階でのアドバイス】2018年02月19日(月)

住宅取得の準備段階あるいは検討期間中に求められる住宅ローンアドバイザーの助言や役割について、次の中から適切なものを1つ選びなさい。

1.住宅価額の全額を融資する住宅ローン商品があるので、住宅を購入しやすくするためにそうした商品を優先して勧めるとよい。

2.変動金利型住宅ローンは、将来の金利リスクが大きいので、低金利の時代には例外なく利用しないようアドバイスするとよい。

3.住宅ローンの返済は長期間にわたるため、家族構成の予定が判然としないうちでも、早くに住宅を購入して返済を始めたほうがよい。

4.住宅の物件探しと並行して資金計画が必要であることを十分に説明して、資金面に関して具体的なアドバイスを行うとよい。

5.住宅ローンの金利は頻繁に変わるものであり、住宅購入の検討段階から金利についてアドバイスをしても意味のあることではない。

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2018年02月18日

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【固定金利期間選択型住宅ローンの特徴】2018年02月13日(火)

固定金利期間選択型住宅ローンに関する次の説明のうち、正しいものを1つ選びなさい。

1.固定金利期間終了後に、特に選択をしなければ、一般的にそのときの金利に切り替わって同じ固定期間が適用される。

2.実行時に固定金利を選択しても変動金利を選択しても、返済方式は元利均等返済、元金均等返済のどちらも可能である。

3.当初固定期間に金利優遇を受けると、その後金利が上がっても下がっても、返済額の変更幅は優遇がない場合よりも大きくなる。

4.固定金利期間中に変動金利に切り替えることはできないが、固定金利期間中でも一部および全額の繰り上げ返済は可能である。

5.住宅ローンの残りの期間があと9年となったところで10年固定を選択すると、実質的にその後は全期間固定金利となる。

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2018年02月11日

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【住宅ローン金利の特徴】2018年02月08日(木)

住宅ローンの各種の金利についての次の説明のうち、正しいものを1つ選びなさい。

1.固定金利型、変動金利型のどちらでも金利情勢によっては、未払い利息が発生する可能性はある。

2.フラット35に固定金利期間選択型住宅ローンを組み合わせると、金利変動リスクは小さくなる。

3.固定金利期間選択型住宅ローンの金利は、固定金利の期間が長いほど金利は低くなる傾向がある。

4.変動金利型住宅ローンは5年間返済額が変わらないので、5年間は金利変動リスクはないといえる。

5.固定金利期間選択型では、固定金利期間終了後は新しい適用金利に応じて、返済額も変動しうる。

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